Berlin: Noch kein Ende der Fahnenstange in Sicht - MÄHREN AG
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Berlin: Noch kein Ende der Fahnenstange in Sicht

Der Immobilienmarkt der Hauptstadt hat eine rasante Entwicklung durchgemacht – und sie ist noch nicht zu Ende. Das Marktforschungsinstitut bulwiengesa hat im 1. Berliner Miethaus-Marktbericht für uns, die Mähren AG, die Zahlen zusammengetragen. Die sprechen für sich: Seit 2013 haben sich die Kaufpreise für Mietwohnhäuser mehr als verdoppelt. Mehrfamilienhäuser im Bestand kosteten Ende 2017 durchschnittlich 2.325 Euro pro Quadratmeter bei einer reinen Wohnnutzung und sogar 3.700 Euro pro Quadratmeter, wenn sie zusätzlich Gewerbeflächen enthielten. Deren höhere Erträge sorgen für ein höheres Preisniveau.

Knappes Angebot bei hoher Nachfrage

Einer der Hauptgründe für diese Entwicklung ist altbekannt: Bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, steigen die Preise. Zwar wird in Berlin inzwischen fleißig gebaut – seit ein paar Jahren steigt die Zahl der Fertigstellungen im Mietwohnungsbau kontinuierlich. Doch die Bedarfslücke ist bereits groß, und die Stadt wächst weiter. Hinzu kommt eine niedrige Realisierungsquote bereits genehmigter Neubauten. Die Zahl der Fertigstellungen ist aktuell nur gut halb so hoch wie die der Baugenehmigungen.

Ein weiterer Grund für den Preisanstieg findet der Marktbericht im Verhalten der Investoren. Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen, mangelnder Anlagealternativen und einer weiter wachsenden Beliebtheit der Hauptstadt sind sie bereit, geringere Renditen in Kauf zu nehmen. Der Studie zufolge sind die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen vier Jahren um 50 Prozent gestiegen. Der mittlere Kaufpreisfaktor für ein Berliner Mehrfamilienhaus liegt inzwischen beim 26-Fachen der Nettojahresmiete, bei besonders attraktiven Objekten in ausgezeichneten Lagen sogar beim 31-Fachen. Dennoch wird weiter investiert: Das Transaktionsvolumen am Berliner Wohnungsmarkt hat sich zwischen 2008 und 2017 auf 4,84 Milliarden Euro verdoppelt – und das bei deutlich sinkender Transaktionsanzahl. Die Mehrheit der Investoren geht offensichtlich von weiter steigenden oder zumindest stabilen Preisen aus, weshalb potenzielle Verkäufer ein weiteres Preiswachstum abwarten.

Die Preise für Bauland in der Hauptstadt sind ebenfalls explodiert

Unbebaute Grundstücke für Mehrfamilienhäuser kosten heute beinahe siebenmal so viel wie vor fünf Jahren. In beliebten Stadtteilen werden 3.000 Euro pro Quadratmeter vermarktbarer Wohnfläche verlangt, in besonders guten Mikrolagen auch mehr. Zugleich sank auch beim Bauland die Transaktionszahl, um 44 Prozent. Der Grund ist simpel: Es ist immer weniger bebaubares Land vorhanden. Viele Verkäufer, die in der Vergangenheit umsatzstark waren, stellen heute nur noch wenige neue entwicklungsfähige Flächen zur Verfügung.

Bei Bestandsmietwohnungen ergibt sich ein weiterer Trend: Seit etwa drei Jahren werden regelmäßig mehr Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt als Mietwohnungen neu gebaut. In diesem Bereich zeigt sich also ebenfalls eine stabile bis wachsende Nachfrage. Investoren jeder Größenordnung zeigen Vertrauen in den Berliner Wohnimmobilienmarkt. Hinzu kommen die kommunalen Wohnungsgesellschaften, die aufgrund von politischen Erwartungen zunehmend aktiv werden.

Das Ende des Kaufpreiswachstums ist also aller Voraussicht nach noch nicht erreicht, und wir nehmen an, dass auch die Renditen weiter sinken können. Deshalb empfehlen wir eine aktive Investmentstrategie. Das hat den zusätzlichen Vorteil, der Angebotsverknappung zu begegnen – etwa mit Nachverdichtungen auf Grundstücken mit Bestandswohnhäusern, Dachgeschossausbauten und -aufstockungen oder der dichteren Bebauung von Gewerbe-Arealen. Vor allem in den begehrten innerstädtischen Lagen wird zudem die Altbausanierung weiter an Bedeutung gewinnen.